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            1. 施永青:經濟重現二次衰退 樓價為何沒有大跌?

              歐洲危機令世界經濟重現二次衰退的機會,全球股市都因而大幅回落,香港亦無法例外。股市回落令人們的情緒轉向悲觀,有人因而把這種情緒投射到房地產市場,認為本港的樓市已經見頂,今后會進入蕭條期,跌幅會有三至四成,要到2014年才有機會緩慢復蘇。

                這種預測相當嚇人,如果情況真是這么惡劣,投資者理應立即拋售手上物業,將來再找機會補回也有著數。然而,市場擁有物業的人似乎還未完全接受這種觀點。他們大部分都按兵不動,寧愿觀望一段時間之后再算。

                另一方面,未買樓的人也不愿冒風險在這個時候入市,所以這個時候的交投非常少,只及高峰期的三四成左右。

                雖然大部分業主都惜售,但市場上總會有一部分人因各種原因而需要賣樓套現的。在這種現勢下,要套現的人是非減價不可的。但他們似乎并不用減價太多,已找到承接。報紙上的所謂大幅劈價,只是個別案例而矣。按政府的統計,第三季的住宅樓價跌幅,只是2%。而按中原城市指數,由高峰期至今,樓價的跌幅亦不足5%。樓價在一個月里的波動,也不及股市一天的跌幅。可見這兩個市場是完全不一樣的,把股市的反應直接投射去樓市,會很容易出錯的。

                香港的樓市,經過97金融風暴的洗禮,投資者已變得十分謹慎,大都量力而為,不作過度的借貸,所以不容易出現因財務壓力而產生的拋售潮,業主堅守陣地的能力很強。

                在住宅市場,統計數字顯示,有一半業主早已供完樓。這些小業主,有換樓的需要,而沒有賣樓的壓力。他們眼見市場上供他們換樓的單位很少,而且價錢居高不下,所以他們也不肯輕易把自己手上的單位賤價出售。

                現時樓價雖有微調,但租金卻依然高企,以至賣樓之后轉為租樓住并不化算。再者,在主權債務也出現危機的時候,由國家印發出來的貨幣根本不可靠。樓宇是實物資產,供應量有限,持有物業總比持有可以大量印刷的貨幣安全。

                現時,通縮的威脅與通脹的威脅同時存在。政府救市失敗,市場會擔心通縮;一旦救市成功,又會擔心通脹。兩種情況會交替出現,而不是一面倒的只會通縮。如果一擔心通縮就賣樓,一擔心通脹就買樓,結果只會左面吃一巴掌后,又到右面吃一巴掌,令自己的財富不斷蒸發。

                現時各國政府救市的方法,不外是增發新債去贖舊債;每次爆發新危機,就得加大救市的力度,最后一定會出現一次超級大通脹。此之所以,連沒有利息收的黃金也有人買。

                金價自21世紀初的低位上升,升幅已逾六倍;但同期本港的樓價只升了三倍半。對很多有閑資的人來說,與其持有沒有利息收的黃金,不如持有有租收的物業。此乃在歐債爆破的威脅下,本港樓價仍沒有大跌的原因。
               

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